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前华远公司经理任志强再开炮:要征房产税 必得先成功那15点

  任志强再开炮:要征房地产税,必须先做到这15点

但是,地价是房价的基础,以多次征收的物业税,取代一次性的土地出让金,对于房价的冲击是显而易见的。这个可以采取存量房老办法即不征,新房新办法的措施来过渡。

土地公有制是否能成为开征房地产税的障碍?

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物业税的终极目的,不是降低房价,房屋是居民财产的主要部分,以此为基础的物业税,可以作为地方稳定而可靠的财源,以纠正地方政府目前依赖土地财政的非正常状态。从审计署披露的信息看,土地出让金收取和使用的不规范情况,十分严重。很简单,一下子获得70年的收入,使用起来,肯定不会那么小心。物业税则可以有效避免滥用,其征收额度,取决于第三方中介评估的房地产价值,以及地方政府为居民提供居住服务的规模,同时与存量房价格相照应,但无论如何不是现在招拍挂制度下离谱的高价格,其使用也同时有了明确的方向,杜绝与居民住房保障无关的浪费。

目前我国与房地产相关的税种有:营业税、企业所得税、土地使用税、土地增值税、耕地占用税、城镇维护建设税、房产税、契税、印花税和个人所得税。税种繁多,交叉征税和税率不合理问题十分突出。一是在开发环节,随着土地有偿使用制度的建立,企业以出让方式获得土地使用权已支付了巨额出让金,还要交纳租金性质的城镇土地使用税,有重复征税之嫌。二是在交易环节,购房不足5年的卖方要按交易全额缴纳5.5%营业税,还要按成交价格减去房屋原值和相关税费后的余额,交纳20%的个人所得税,而国外只对售房后18月内未购置新房的净收入开征资本利得税。在住房去库存化和为父母养老等改善性需求攀升的背景下,人们以旧换新、以小换大并不会产生“财产转让所得”,只会付出更多,仅凭买卖住房的年限来判定是否是投机和产生个人所得是不科学的,不利于改善需求的释放。三是在保有环节,对住房租金收入旣征营业税,又证房产税。租赁房一直是我国住房市场的一个短板,供给不足且不规范,无法满足城市化中大规模流动人口的住房需求,而仅靠政府新建的公租房是无法满足多样化的市场需求的,且政府的“大干快上”常常会加剧资源错配、腐败、成本高和效率低等问题。国外政府多以税收减免、低息贷款等政策优惠鼓励民间资本进入住房租赁市场。因此,在保有环节开征房地产税不是简单的增加税种和税负,还要做减法,以改变开发、交易和保有环节税种重叠、税负不合理的问题。

  比如,吉林省财政科学研究所所长张依群就表示,可以说,不动产统一登记制度和全国信息数据联网制度的建立,意味着房地产税离我们越来越近。

住房不单是商品,还是居民重要的资产。对于资产来说,税收的影响会有很大的不同。对于投机行为,税负较轻的消费税性质的税收,作用将是有限的。如果在持有环节征税,交易费用的提高,有助于减少交易的频度,从而抑制投机。

税基和税率

  要建立中国的房地产税,就必须进行一系列法律、税制的改革。否则,不但无法解决立法中的各种冲突与矛盾,反而会增加新的社会矛盾和冲突。

无论如何,只有作为利益中人的地方政府从房地产中抽身,楼价才会步入正常的轨道,以此观之,物业税的征收势在必行。

从理论上讲,房地产课税的对象是土地、建筑物及其他地上附着物。在国外,房地产税的顺利实施是建立在住宅私有化和产权清晰的基础上的,但在中国,城镇居民广泛拥有房产只是房改后近二十几年的事情。依据国家统计局《“十一五”全国城镇居民收支持续增长
生活质量显著改善》报告,到2010年底,我国城镇居民家庭自有住房率高达89.3%,但拥有商品住宅的家庭仅为38%,其余11.2%的居民家庭拥有原有私房,40.1%的家庭拥有房改私房。这些数据表明:城镇居民住房自有率虽比较高,但住宅商品化程度还是较低的。住房按产权性质大体可分为:央产、军产、单位产权和私有产权房;按取得和交易的方式,可进一步细分;原有私房、房改房、商品房、经济适用房、安居房、限价房、自住商品房和共有产权房等。面对如此之多产权种类,国外见房就征的做法似乎很难在中国实施,但只对商品住房或居民自有住房征税,将诸多非商品住房排除在外,而一些单位产权房、限价房,甚至是经适房也不乏面积大、品质高的住房和高中等收入群体,其享有的占有、使用和收益权也不次于商品房。在中国住房从福利向商品的转化中,人们取得房产机会不公使房产财富大相径庭。如果房地产课税对象界定不清、征税范围窄将无法矫正房产分配的不公,反而会加大居民财富和消费差距。

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新的房地产税,是搁置土地出让金争议,将现有土地使用税和房产税合并。土地使用税是一种行为税,针对的是占用城市土地的行为,房产税则是一种财产税,针对的是房子本身,把两种性质作用不同的税组合在一块,自然有些牵强。房子本身只有贬值的趋势,真正增值的是稀缺的土地,这样组合的醉翁之意,是把土地和地上建筑物的价值合并,变成名义上的“房地产税”,以扩展税基。纳税人并非土地的所有者,所以,它终究并不是财产税,而是特别的消费税,把高价或则多套房屋视作奢侈品,要给予特别的抑制。跟现有的消费税性质类似,主要目的是限制单个家庭拥有房产的数量,减少投资行为。它的突出特点,是对于家庭的第一套房子,给予免税待遇。

房地产税与相关税种的整合

  1982年宪法将中国的土地变成了城乡两种所有制,中国现行的大量与房地产相关的法律,都建立在两种不同的土地性质和不同的使用范围之上。如“城市房地产管理法”并不包括中国农村的建设;如“国有土地出让制度”也不包括农村的集体土地;如农村土地的经营、承包和宅基地政策法律,则与城市户籍人口无关。

澳门新蒲京赌场0044,房地产新政,急急如律令,一线城市的房价虽出现滞涨,但似乎依然顽强,看不出有明显下降的趋势。看来,仅有土地制度调整和信贷门槛提高,是不够的,税收似乎才是高房价真正的撒手锏,就如当年各种方法用尽,股指依旧故我,涨个不停,最后印花税才让其掉头向下一样。现在,各方都在猜测这个达摩克利斯之剑将何时,以及将以何种方式落下来。

房地产税是一项系统工程,它涉及千家万户的存量财富,对如此巨大的一笔财富征税,其课税的对象、范围、税基和税率等要素顶层设计的科学和公平就尤为重要。

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不过,且不说把第二套以上的房,变成名义上的第一套房并不难,单说税收本身,能否抑制房价,就大可疑问。

(作者单位:中国社科院经济研究所)

  按套减免必然导致留大去小,产生更大的不公平。如按面积扣除,则更是可笑。全国城市的房均面积之低也许是很多人根本就没想到的。如按人均或户均扣除一定面积之后,可征收的住房则少之又少了。或许那些独生子女家庭、独居老人就都成了被征税人。而且无论按何种方式减免,都会像限购政策逼许多人假离婚一样,会衍生出各种各样的避税方式,很难实现真正的公平。

现行与房地产有关的税负已经不低:对开发商征收的有营业税及其附加,以及土地增值税,对购房者征收的有契税、印花税。这还不算,开发商还要负担数十项费用。不过,开发商先行支付的所有税费,在房价不断走高的条件下,都全部转嫁给了购房者。

征税对象和范围

  七、现有的房屋产权有着各种不同的性质,并按不同性质、不同规定享有不同的权利。如有大量的自建房,无法进行公开的市场交易;如有大量的拆迁房,其中有自有产权,有租用产权不同;如有大量的经适房,没有土地使用年限,也未交纳各种税费,但楼上、楼下的同样房屋补交了部分费用后,变成了有使用年限的商品房;如限价房并不能在有限的时间内自由交易;如公有产权房,只能按规定进行交易;如房改房,有的是全部产权,并是由单位购买商品房后再福利分配的,有的是非商品房(即未交纳土地出让金,甚至没有使用年限)房改的,有的是92%-96%的非全部产权,有的房改房面积中并非包括全部分摊的公共面积,有的则分摊了各种公共面积,有的能自由交易,有的则不能进行交易,只能由原分配单位回购;如公有的租赁住房或私有的只能租赁的住房,有的是交纳了住宅的土地出让金却被改为公建的,有的是交纳了公建的土地出让金却被改为住宅的,还有许多原有住房并未交纳任何土地费用,有的是解放前就留下来的祖宅。

消费税性质的税收,对价格有短期的冲击效应,但是,税收影响价格的程度和方向,首先取决于商品本身的需求弹性和供给弹性,简单说,如果商品的需求弹性大于供给弹性,则税收主要或者全部由购房者承担,房价将继续上涨。除非市场转变性质,变成买方市场,税收对于价格的影响将变弱,价格也有可能降低。

房地产税作为一种财产税是以所有人的财产和财产收益为课税对象。中国实行土地公有制与房产私有制,将房地合二为一开征房地产税由此引发“不是我财,不纳税”之声不绝于耳。那么开征房地产税是否具有合理性和正当性?

  房地产税本应是针对所有有房者征收的财产税,应由房产财产所有人支付。但由于中国居民取得房产的方式并非都来自于商品化,因此这种背景之下的税无论如何征收都有立法中的严重缺陷。

但是,如此重要的税收,需要名正言顺。消费税则具有临时性的特征,物业税,才是最终的目的。物业税和消费税的区别是,消费税是考虑纳税人拥有房屋的数量甚至价格,并且有一定的价值扣除,仅对房产的余值征收,还有其他减免措施,而物业税,则是一种财产税,没有价值扣除,也不顾及是否第一套房屋等等。

从量计征是指按人均住房面积或家庭住房套数征税等。按住房面积征税,如设定人均住房建筑面积30平方米以上开始计征,以5-10平方米为一档,可分多个纳税档次和不同的税率。按住房套数计征,如第一套免征,第二套起征等。问题是无论按面积或套数都无法反映住房的市场价值。住房面积小、年久失修,但位置好的学区房价倍增。住房的面积大也并不等于价值高,同样面积的住房会因其区位特征、建筑特征(房子的朝向、楼层、户型、品质等)和邻里特征(周边环境和教育、医疗、交通配套设施)的差异导致价格大相径庭。第一套免征,二套房作为起征点合理吗?每户的第一套房的面积、价值差异会很大;有两套住房也并不意味着家庭人均住房面积大、价值高,如房改房两个小一居不如一套商品房,或一家人为父母养老购买两个小二居以保障住得下分得开也不在少数,第二套房交易环节的高额营业税已招致假离婚案频发,人们还希望在保有环节这种避税行为重演吗?显然,简单地从量计征都有失偏颇。

  但是,若不再征收土地出让金,则一定会降低房价。

土地并不是私人的财产,所以,就目前的土地制度来说,如果纠缠土地产权归属,则物业税永远推不出来。一个现实的考虑是,将土地出让金与房产税、土地增值税合并,作为“物业税”,每年征收。

所谓税基是指计税的依据或标准。对此有从原价值、租金、量和市场价值计征等多种主张。现行的房产税就是以房屋的计税余值,即房产原值一次减除10%-30%,或租金收入为计税依据。房产余值反映的房产的历史成本,却无法反映房产动态变化的市场价值,特别是公共基础设施改善带来的房产增值。即便是同一地段同质量的住房,10年前购买与今天购买的价格也会千差万别。租金收入是所有人出租房产的所得,旣可以是货币收入也可以是实物收入,导致无凭证可寻。此外,租金反映住房租赁市场的变化和经营状况,一些房产价格很高,却因使用价值低所获租金收入甚少,租金收入的隐蔽性和不确定性都会加大偷税漏税行为,降低了从租计征的可行性。

  十二、房地产税能改变地方政府对现有土地财政的依赖吗?答案是非常明确的——不能!现有城市住房曾被某些经济学家认为有高达450万亿元市值。且不论这个计算有多荒谬,就是按450万亿元的1%计算也只有4.5万亿元,低于全国2017年的土地出让金收入水平。现有城市住房约220亿—240亿平方米,按2018年6月公布的全国平均住房房价8687元/平方米计算,约为191.1万亿—208万亿元,不扣除自建房、拆迁房、25%的非成套住房的价格,按1%计算也只有2万亿元左右,远低于现有的土地出让收入。如按合理住房价格计算最高为150万亿元,再扣除按套或面积计算减免的部分,也就只能收到4000亿元左右的房地产税。加上农村可收的房地产税,也不过1万亿元。远不能补足土地出让金的缺口,更不用说偿还地方债了。

根据现在已经披露的各种消息,在短期,将开征一种消费税性质的房地产税,在长期,则要开征国际通行的物业税。

党的十八届三中全会《关于全面深化改革若干重大问题的决定》首次提出税收法定原则,由此改变了部门暂行规定征税的惯例,房地产税立法也被提上议事日程。尽管适时在保有环节对居民住房开征房地产税已确定无疑,但开征房地产税的法理依据、实施的难点及可行的方案仍需广泛讨论和严谨论证。

  五、中国在1951年就有房地产税,在大部分房产归公之后才取消了房地产税,并分割出了工商税、城市维护事业税、教育附加、土地使用、耕地占用等各种税,并在房地产市场化改革之后,在房屋生产与销售的环节中增加了各种各样的税费,也包括土地出让金等。那么在开征房地产税时应相应地取消各种与房地产税相关的税费,否则就不是调节收入分配的房地产税,而是重复性征收的税收了。

物业是房价加上地价,所以,作为低价替代者的土地出让金问题,是绕不过去的。土地出让金,名义上不是税,实际上却是房地产中最大的一项税负,因为它是法定的,必须承受的,所以是真正意义上的税,而且一下子就征收70年,而房子的寿命却不一定能延续这么久。土地出让金,名不正,言不顺。

按市场价值计征是国际惯例,因为住房的物理特征和经济价值最终都要反映到房价上,同价同税,人人平等,这可以保障房地产税的横向公平,却无法解决纵向公平问题,这表现在
:一是用房价收入比或房价财富比衡量,由于人们收入和财富差距的客观存在,房价占中低收入家庭的收入和财富比较高,而占高收入家庭收入和财富比较低,按市值计征税率可能是累退的,导致中低收入家庭税负大于高收入家庭。二是按市场价值计征常常掩盖了持有房产净资产与部分负债家庭的税负是不一样的;三是税负与对收入的流量不匹配。房地产税是对财富的存量征税,税负常常与当期收入不匹配,工作时收入高退休了收入低就很难承担过高的税负。因此,如何兼顾保房地产税的横向和纵向公平,旣保障中低收入家庭的基本住房消费权,又要适当调节高收入家庭住房消费与投资,以达到缩小财富差距和消费差距的目的都是需要在税基或税率设计中考虑的。

  不过,北京市华远地产股份有限公司原董事长任志强昨天又发文称,要征房产税,必须做到以下15条。

目前的房地产新政,主要着眼的是需求方,价格在短期主要取决于需求,所以这些政策仅仅具有短期效应,但是,在长期,房价不是由需求而是由供给决定,房子多了房价自然就会下来。可是,以目前的土地供应、税费状况,大幅增加供给量,不是短期内可以期待的。所以,仅有抑制需求的短期政策,并不能在长期促使房价下跌。而在市场根本格局未改的情况下,对于那些所谓的刚性需求者来说,这些税收仅仅是提高了他们的购房成本。

在现行的土地制度安排下,政府具有双重身份:旣是土地所有者代表,也是国家公共事务公共资源的管理者。作为土地所有者代表,政府可行使所有者权利,向使用者索取地租性收入-—土地出让金。从经济学上讲,这是土地使用者向所有者支付的租金,是国有土地所有权在经济上的实现形式。从法律的角度,土地出让金反映不是简单的土地租赁关系,而是土地所有权与使用权人之间的用益物权关系。依据《宪法》土地使用权是一种用益物权,享有的占有、使用和收益权,而租赁权却没有上述权利,更不能随意转让和处置承租的不动产。简言之,土地出让金体现的是不同经济主体——所有者与使用者之间依法平等交换的经济关系,属于国民收入分配中的初次分配范畴。

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